不動産投資のリスク!物件選びと利回り計算!さあ勝負する!?

不動産投資


不動産投資

投資用不動産を考える時に、 一番最初に見るのは利回りの数字ではないでしょうか?

ご存知の通り、不動産を購入していくら収益が上がるかは、 利回りに左右されます。

投資物件検索及び購入を決める時にも、 利回りが判断基準の一つになります。

しかし、この利回りの数字が高ければ高い程、 いい投資物件だとよく言われておりますが、 必ずしもそうとは限りません。

そこで、利回り重視で勝負する為のポイントをまとめてみました。

不動産投資

不動産投資における利回りとは

利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対し、 リターンしたお金の割合のことを言います。

不動産投資における利回りは、 物件価格に対して1年でどれほどの 利益(家賃収入−費用)が得られるかを見極める指標です。

不動産投資における利回りの種類と計算方法

利回りの種類は

利回りの種類は、大きく以下3つがあります。

  • 表面利回り
  • 想定利回り
  • 実質利回り

では、それぞれの利回りについて見てみましょう。

表面利回りの計算方法

よく販売図面に記載されており、大まかな収益指標です。

グロス利回りとも言います。

下記計算式にて計算されます。

「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」

想定利回りの計算方法

現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、 賃貸に出した場合の参考収益指標です。

下記式にて計算されます。

「想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100」

相場賃料を元に算出した想定利回りとなりますので、 同じ家賃で入居者が決まればいいのですが、 なかなか思うように入居者が入らないこともあるので、 実際の数字は想定利回りより低くなる事が多いようです。

実質利回りの計算方法

毎年実際かかった税額や、管理費などのランニングコストを 差し引いて計算していますので、より正確の収益性を 知ることができます。

ネット利回りとも言います。

不動産投資をする際にはこの実質利回りを重視すべきです。

実質利回りの計算式は?

下記計算式にて計算されます。

「実質利回り=(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」

年間支出に含まれる経費にはどのようなものがある?

この年間支出とは、 不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。 具体的には、

●建物管理費・修繕積立金
●固定資産税・都市計画税
●賃貸管理会社管理費
●火災保険料
●税理士・弁護士などの報酬 etc

利回りの相場や平均値は?

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。

不動産投資

築年数が古いマンションの場合

一般的には、少し築年数が古いマンション(建設から10年以上のマンション)の 本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、 表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。

しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、 実質利回りは「5〜6%」が多いようです。

築浅マンションの場合

一方、築浅マンション(建設から10年未満のマンション)は、 本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、 表面利回りは「6〜7%」の物件が多いです。
しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより 安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、 実質利回りは「4〜5%」の物件が多いようです。

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